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Actualité
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AGENT IMMOBILIER
Cass., avis, 28 avr. 2011, n° 10-20.087
Servitude
La servitude est une charge qui est imposée à un fonds dit « fonds servant » pour le profit d'un fond bénéficiaire dit « fonds dominant ». C'est un droit réel immobilier régit par les articles 640 à 710 du code civil.
La servitude est une charge, mais celle-ci ne pèse pas sur le propriétaire de l'immeuble, elle pèse sur le fonds du propriétaire c'est à dire sur son immeuble ou terrain. C'est par exemple le cas d'une servitude de passage sur un fonds au profit d'un autre fonds qui est enclavé c'est à dire qui n'a pas d'accès direct à la voie publique.
On entend par fonds dominant celui qui bénéficie de la servitude, et par fonds servant, celui qui la subie.
La servitude suit l'immeuble peu importe la personne propriétaire du fonds. En effet, celle-ci est opposable à tous les propriétaires successifs de l'immeuble bénéficiant ou supportant la servitude si elle a été publiée au fichier immobilier, si elle est mentionnée dans l'acte d'acquisition de l'immeuble, ou si l'acquéreur connaissait son existence au moment ou il a acheté l'immeuble.
Une servitude peut être créée de plusieurs façons. Elle peut être instituée par la loi, par une convention, ou peut résulter de l'aménagement puis de la division d'un fonds par son propriétaire.
Il est possible d'établir une servitude dans une copropriété mais seulement entre les parties privatives de deux lots.
La servitude de passage revêt deux aspects, elle est soit légale, soit conventionnelle.
La servitude légale de passage
La servitude légale de passage est la plus courante. Elle résulte de la loi quand certaines conditions sont remplies. Celle-ci s'applique de plein droit à partir du moment ou un fonds est enclavé, donc ne dispose d'aucun accès à la voie publique, ou d'un accès insuffisant ne lui permettant pas de circuler normalement. Il n'y aura pas besoin du consentement du propriétaire du fonds servant. Cependant elle ne s'exerce pas librement, même si elle est de droit, elle doit causer le moins de désagrément possible et doit donc emprunter le chemin le plus court et le moins gênant. Ce type de servitude ne cesse jamais même par le non usage. Pour qu'une telle servitude cesse d'exister il faut soit, que le bénéficiaire renonce à en user et dans ce cas cette renonciation devra être inscrite au fichier immobilier, soit que les deux fonds se retrouvent dans la main d'un unique propriétaire, ou qu'une nouvelle voie d'accès soit créée et dans ce cas l'ancienne servitude devra être supprimée.
La servitude conventionnelle
La servitude conventionnelle quant à elle est établie par le fait de l'homme et doit être inscrite dans un écrit. Celui-ci doit en fixer les modalités d'utilisation. Pour que cette servitude puisse être opposable aux tiers (acquéreurs, héritiers) et qu'elle revête un caractère permanent, il faut qu'elle soit établie par acte notarié. Etant donné son caractère perpétuel, l'usage de cette servitude doit être strictement encadré, quel est son emplacement, sa qualité et contenance, qui peut en user, prévoir si des travaux d'entretien seront à effectuer, si oui par qui, y aura t-il une contrepartie financière à l'utilisation de ce droit de passage. Les servitudes conventionnelles établies par titre peuvent s'éteindre par le non-usage pendant trente ans, et ce à partir du jour ou on a cessé de les utiliser.
Aussi, tous les cas étant particuliers, il est donc préférable de privilégier un accord amiable écrit entre les parties concernées pour limiter les risques de conflits que seul un Tribunal pourrait résoudre.
Le CABINET GRATALOUP vous assiste dans votre projet et vous alerte sur les risques de constitution d’une servitude. Tout en privilégiant les solutions amiables, le CABINET GRATALOUP peut mettre en œuvre les procédures nécessaires au respect de la loi.
